전세대출 원리금 상환액 40% 소득공제, 연 400만원 한도를 적은 안내 카드

전세대출을 끼고 사는 직장인은 매달 이자를 내면서도 이게 연말정산에 들어가는지 잘 모릅니다. 들어갑니다. 소득세법 52조 4항이 무주택 세대주가 전셋집이나 월세 보증금 때문에 빌린 돈의 원금과 이자 상환액을 공제해 줍니다.

그런데 이 공제는 은행 간소화 자료에 숫자가 떠도 그대로 믿으면 안 되는 쪽에 속합니다. 은행은 내가 얼마를 갚았는지는 알지만, 12월 31일 현재 우리 세대가 집을 갖고 있는지, 내가 세대주인지, 집이 몇 ㎡인지는 모릅니다. 연말 전에 확인할 게 몇 가지 있습니다.

공제 금액: 갚은 돈의 40%, 연 400만원까지

계산은 단순합니다. 그해 갚은 원금과 이자를 더하고, 그 40%를 근로소득금액에서 뺍니다. 연 한도는 400만원입니다.

그해 상환액(원금+이자)40%실제 공제
300만원120만원120만원
600만원240만원240만원
1,000만원400만원400만원
1,500만원600만원400만원(한도)

이자만 내는 만기일시상환 대출이라도 낸 이자가 그대로 상환액에 들어갑니다. 중도에 원금 일부를 갚았다면 그해 상환액이 커지니 공제도 늘어납니다.

한도 400만원은 청약통장 소득공제와 같이 씁니다. 52조 4항 단서가 「조세특례제한법 87조 2항에 따른 금액」과 합쳐서 400만원을 넘는 부분은 없는 것으로 본다고 적고 있습니다. 청약통장에 연 300만원을 넣어 120만원을 공제받는다면, 전세대출 쪽에서 쓸 수 있는 건 280만원입니다. 청약통장 계산은 청약통장 소득공제 글에 있습니다.

그리고 이건 세액공제가 아니라 소득공제입니다. 400만원을 공제받아도 세금이 400만원 주는 게 아니라, 과세표준이 400만원 줄고 거기에 본인 세율이 곱해집니다. 세율이 15%라면 소득세가 60만원 줄어드는 셈입니다.

누가 받나: 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주

조문이 정한 사람은 과세기간 종료일, 즉 12월 31일 현재 집을 갖고 있지 않은 세대의 세대주이면서 근로소득이 있는 사람입니다. 국세청 참고자료는 부양가족이 없는 단독세대주도 받을 수 있다고 적어 두었습니다.

세대주가 아니어도 길이 하나 있습니다. 세대주가 주택자금 공제 셋(이 공제, 주택담보대출 이자 공제, 청약통장 공제) 중 어느 것도 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원이 받을 수 있습니다.

판정 기준일이 12월 31일이라는 게 핵심입니다. 연중에 집을 샀다가 연말 전에 판 경우와, 연말에 잔금을 치러 집이 생긴 경우는 결과가 정반대입니다. 세대원 중 누구라도 12월 31일 현재 집을 갖고 있으면 그 세대는 무주택 세대가 아닙니다. 집을 사면서 받은 대출의 이자 공제는 요건이 따로 있어서, 주택담보대출 이자 소득공제 글에 정리해 두었습니다.

어떤 집이어야 하나: 전용 85㎡ 이하

국세청 맞춤형 안내가 적은 대상 주택은 「주택법」상 국민주택규모의 주택입니다.

면적은 공급면적이 아니라 전용면적입니다. 아파트 광고에 나오는 「34평형」은 공급면적이라 그대로 비교하면 안 되고, 임대차계약서나 건축물대장의 전용면적 칸을 보세요.

대출 요건: 3개월, 그리고 집주인 계좌

여기서 가장 많이 걸립니다. 국세청 참고자료(2022년 12월말 세법 기준)가 금융기관에서 빌린 경우의 요건을 이렇게 적고 있습니다.

  1. 임대차계약서의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 앞뒤 3개월 안에 빌린 돈일 것
  2. 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금될 것

1번에는 예외가 두 가지 있습니다. 계약을 연장하거나 갱신하면서 빌렸다면 연장일이나 갱신일 앞뒤 3개월 안이면 됩니다. 이미 이 공제를 받던 사람이 다른 집으로 이사한 경우에는 이사 전 집의 입주일·전입일 기준 3개월 안에 빌린 돈도 포함됩니다.

2번은 대출을 받는 방식에서 갈립니다. 은행 전세자금대출 상품은 보통 은행이 집주인에게 바로 보내지만, 대출금을 본인 통장으로 받아서 보증금을 보냈다면 요건에 맞는지 은행에 먼저 물어보세요.

상품 종류도 정해져 있습니다. 국세청 참고자료는 공제되는 차입금이 금융회사의 공제 요건에 맞는 전세자금대출 상품에 한정되고, 신용대출로 빌린 돈은 대상이 아니라고 적고 있습니다. 보증금 일부를 마이너스통장으로 채웠다면 그 부분은 빠집니다.

가족이나 지인에게 빌린 돈은

금융기관이 아니라 개인에게 빌린 돈도 공제가 됩니다. 다만 조건이 훨씬 좁습니다. 국세청 참고자료 기준입니다.

항목금융기관 대출개인에게 빌린 돈
총급여 조건없음5,000만원 이하
빌린 시점입주일·전입일 앞뒤 3개월입주일·전입일 앞뒤 1개월
이자율조건 없음기획재정부령이 정한 이자율보다 낮으면 안 됨
빌려준 사람금융기관대부업 등을 하지 않는 거주자

이자율 하한은 기획재정부령으로 정해지고 시기마다 바뀌어 왔습니다. 빌리기 전에 그해 기준을 국세청 126으로 확인하세요. 개인 간 차입은 간소화 자료에 뜨지 않으니, 회사에 「월세액·거주자간 주택임차차입금 원리금 상환액 소득·세액공제 명세서」를 따로 내야 합니다(국세청 2025년 귀속 안내). 국세청 참고자료는 여기에 금전소비대차계약서 사본과 원리금 상환 증명서류(계좌이체 영수증 등)를 더 적어 두었습니다.

회사에 낼 서류

국세청 맞춤형 안내가 적은 서류는 네 가지입니다.

  1. 주택자금상환 등 증명서(간소화 서비스에서 조회 가능, 안 뜨면 금융회사에서 발급)
  2. 주민등록표등본
  3. 임대차계약서 사본
  4. 원리금 상환 증빙 서류(계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)

간소화 자료에 상환액이 떴다고 요건까지 확인된 건 아닙니다. 요건을 못 갖춘 채 공제받았다가 나중에 걸리면 덜 낸 세금에 가산세가 붙습니다. 전세보증금을 지키는 보증보험료 지원은 전세보증금반환보증 보증료 지원 글에, 올해 연말정산 일정은 연말정산 미리보기 글에 있습니다.

세 줄 요약 전세대출 원리금 상환액 공제는 그해 갚은 원금과 이자의 40%를 연 400만원까지 소득에서 빼 주고, 청약통장 공제와 한도를 같이 씁니다. 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주여야 하고, 집은 전용 85㎡ 이하(주거용 오피스텔 포함)여야 합니다. 은행 대출이라면 입주일이나 전입일 앞뒤 3개월 안에 받아 집주인 계좌로 바로 들어간 전세자금대출이어야 하며, 신용대출은 빠집니다.

자주 묻는 질문

전세대출 원리금 상환액 공제는 얼마까지 되나요?

그해 갚은 원금과 이자를 합친 금액의 40%를 근로소득금액에서 빼고, 한도는 연 400만원입니다(소득세법 52조 4항). 청약통장 소득공제를 같이 받으면 두 공제를 합쳐서 400만원까지만 인정됩니다.

이자만 갚고 있는데도 공제가 되나요?

됩니다. 조문이 공제 대상으로 적은 것은 차입금의 원리금 상환액이라서, 원금 없이 이자만 낸 해에도 그 이자가 상환액에 들어갑니다. 원금을 갚은 해에는 그 원금까지 더해서 40%를 계산합니다.

대출금을 제 통장으로 받아서 집주인에게 보냈는데 공제가 안 되나요?

금융기관에서 빌린 경우 국세청 참고자료는 차입금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금돼야 한다고 적고 있습니다. 본인 통장을 거쳐 보낸 돈이라면 이 요건에 맞는지 대출 은행과 국세청 126으로 먼저 확인하세요.

오피스텔 전세도 되나요?

됩니다. 국세청 맞춤형 안내는 공제 대상 주택에 주거용 오피스텔을 포함하고 있습니다. 주거전용면적 85㎡ 이하 기준은 오피스텔에도 똑같이 적용됩니다.

신용대출로 보증금을 냈는데 공제받을 수 있나요?

안 됩니다. 국세청 참고자료는 공제되는 주택임차차입금이 금융회사의 공제 요건에 맞는 전세자금대출 상품에 한정되고, 신용대출로 빌린 돈은 대상이 아니라고 안내합니다.

참고한 공식 자료

이 글은 발행일 기준의 공식 발표·안내를 바탕으로 한 일반 정보이며, 개인별 조건에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 최종 확인은 본문에 링크된 공식 기관 안내를 기준으로 해 주세요.

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