주택담보대출 이자 소득공제, 12월 31일 기준 주택 수와 명의에서 갈립니다

연말정산에서 금액이 가장 큰 칸을 꼽으라면 주택담보대출 이자입니다. 1년에 낸 이자를 한도 안에서 통째로 소득에서 빼 주는데, 한도가 많게는 2,000만원입니다. 신용카드 공제의 기본 한도가 300만원인 것과 비교하면 단위가 다릅니다.

그런데 이 공제는 요건이 하나라도 어긋나면 금액이 크든 작든 0원이 됩니다. 대부분 은행 간소화 자료에 숫자가 그대로 떠서 문제가 없어 보이지만, 국세청이 2025년 귀속 안내에서 따로 짚은 실수 세 가지가 전부 여기서 나옵니다. 12월 31일 현재 2주택, 기준시가 6억원 초과, 배우자 명의 대출입니다. 그래서 연말 전에 확인해 둘 게 있습니다.

한도는 대출 조건이 정합니다

근거는 소득세법 52조 5항과 6항입니다. 그해 낸 이자 상환액을 근로소득금액에서 빼는데, 한도는 대출의 상환기간과 금리·상환 방식에 따라 네 단계로 나뉩니다.

고정금리와 비거치식의 정확한 기준은 대통령령에 따로 정해져 있습니다. 내 대출이 어느 칸인지는 대출 약정서나 은행이 발급하는 이자상환증명서에서 확인하는 게 가장 빠릅니다.

이 한도는 다른 주택자금 공제와 같이 씁니다. 청약통장 소득공제(조특법 87조 2항)와 전세대출 원리금 상환액 공제(52조 4항)를 받았다면 그 금액까지 합쳐서 한도를 넘는지 봅니다. 청약통장 쪽 계산은 청약통장 소득공제 글에 정리해 두었습니다.

세액공제가 아니라 소득공제라는 점도 기억해 두세요. 1,000만원을 공제받으면 세금이 1,000만원 줄어드는 게 아니라, 과세표준이 1,000만원 줄고 거기에 본인 세율이 곱해집니다. 가령 세율이 15%라면 소득세가 150만원 줄어드는 셈입니다.

누가 받을 수 있나

조문이 정한 사람은 근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주입니다. 세대주가 주택자금 공제(이 공제, 전세대출 원리금 공제, 청약통장 공제)를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다.

둘 사이에 차이가 하나 있습니다. 5항 3호에 따라 세대주는 실제로 그 집에 살지 않아도 공제가 되지만, 세대원은 실제로 거주하는 경우에만 됩니다.

그리고 세대주인지는 12월 31일 현재 상황으로 판정합니다(5항 1호). 연중에 세대 분리나 합가를 했다면 연말 기준 주민등록표등본을 한 번 떼어 보세요.

12월 31일 기준 주택 수

5항 2호는 세대원이 가진 집까지 합쳐서 과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 공제를 적용하지 않는다고 적고 있습니다. 국세청 2025년 귀속 안내도 같은 내용을 유의사항 첫 줄에 올렸습니다.

여기서 연말이 중요해집니다. 국세청 참고자료(2022년 세법 기준)는 2014년부터 12월 31일 현재 1주택이면 공제가 가능하도록 바뀌었다고 설명합니다. 새 집을 사면서 잠깐 2주택이 된 기간이 있어도, 12월 31일 전에 기존 집 처분을 끝내면 그해 이자는 공제 대상입니다. 반대로 잔금이나 등기가 해를 넘기면 그해 공제가 통째로 빠질 수 있습니다.

집 요건: 기준시가 6억원, 오피스텔은 제외

집은 취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 합니다. 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 새 아파트처럼 가격이 공시되기 전에 대출을 받았다면 대출일 이후 처음 공시된 가격으로 판단합니다(5항 5호).

부부 공동명의라면 지분만큼 나눠서 보지 않습니다. 국세청 참고자료는 주택 전체의 기준시가로 6억원 이하인지 판단한다고 적고 있습니다.

오피스텔은 따로 기억해 두세요. 국세청 참고자료에 따르면 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주택법상 주택이 아닙니다. 그래서 주거용 오피스텔을 사면서 받은 대출은 이 공제 대상이 아닙니다. 오피스텔에 월세나 전세로 사는 경우는 다른 공제가 열려 있는데, 월세 쪽은 월세 세액공제 글에 있습니다.

참고로 이 6억원과 2,000만원·1,800만원·800만원 한도는 2023년 12월 31일 개정으로 들어온 숫자입니다. 2022년 참고자료에는 5억원과 1,800만원·1,500만원·500만원·300만원으로 적혀 있습니다. 예전에 받은 대출은 언제 빌렸느냐에 따라 적용되는 기준이 다를 수 있으니, 오래된 대출이라면 국세청 안내로 한 번 더 확인하는 게 좋습니다.

대출 요건: 3개월, 그리고 명의

조문은 그 집에 저당권을 설정하고 금융회사나 주택도시기금에서 빌린 장기주택저당차입금일 것을 요구합니다. 국세청 참고자료는 여기에 두 가지 요건을 더 적어 두었습니다.

1. 소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 빌린 대출이어야 합니다.
2. 대출받은 사람이 그 집의 소유자여야 합니다.

두 번째가 실제로 가장 많이 걸립니다. 국세청 참고자료의 명의별 정리는 이렇습니다.

맞벌이 부부가 「대출은 남편 이름, 집은 아내 이름」으로 해 둔 경우가 표의 두 번째·세 번째 줄입니다. 둘 다 공제를 못 받습니다. 국세청 참고자료에는 배우자 명의 대출을 본인 명의 신규 대출로 갈아탄 사례도 실려 있는데, 이 경우에도 소유권 이전등기일로부터 3개월 안에 전환해야 공제가 된다고 적고 있습니다.

은행을 옮기거나 기간을 늘릴 때

금리 때문에 대출을 갈아타는 경우가 많습니다. 국세청 참고자료에 따르면 공제가 이어지려면 형태가 정해져 있습니다. 새 은행이 기존 대출 잔액을 직접 갚고 그 집에 저당권을 설정하는 방식이어야 하고, 인정되는 금액은 기존 대출 잔액까지입니다. 상환기간은 처음 대출받은 날부터 계산합니다.

조심할 것도 몇 가지 있습니다.

• 상환기간 중에 잔액을 한꺼번에 갚아서 기간 요건을 못 채우게 되면, 그해 낸 이자는 공제되지 않습니다.
• 한도 안에서 빌렸다 갚았다를 반복하는 한도대출 방식은 장기주택저당차입금에 들어가지 않습니다.
• 미리 낸 이자나 밀렸다가 낸 이자는 실제로 낸 해에 공제됩니다. 다만 연체 때문에 붙은 이자는 공제 대상이 아닙니다.

회사에 낼 서류

국세청 맞춤형 안내가 적어 둔 서류는 세 가지입니다.

1. 장기주택저당차입금 이자상환증명서(은행 발급, 대부분 간소화 자료에 뜹니다)
2. 주민등록표등본
3. 등기부등본 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류

간소화 자료에 이자가 떴다고 요건까지 확인된 건 아닙니다. 은행은 이자를 얼마 냈는지만 알려 줄 뿐, 12월 31일 현재 우리 집이 몇 채인지나 집이 누구 명의인지는 모릅니다. 요건을 못 갖춘 채 공제받았다가 나중에 걸리면 덜 낸 세금에 가산세까지 붙습니다. 올해 연말정산 전체 일정은 연말정산 미리보기 글에 정리해 두었습니다.

세 줄 요약 주택담보대출 이자 소득공제는 기준시가 6억원 이하 주택 대출의 이자를 대출 조건에 따라 연 600만~2,000만원까지 소득에서 빼 줍니다. 세대주인지와 주택 수는 12월 31일 현재로 판정하고, 세대원 집까지 합쳐 2주택 이상이면 공제가 통째로 빠집니다. 집과 대출이 같은 사람 명의여야 하고, 등기일로부터 3개월 안에 빌린 대출이어야 합니다.

자주 묻는 질문

주택담보대출 이자는 얼마까지 소득공제 되나요?

소득세법 52조 5항과 6항에 따라 상환기간 15년 이상이면서 고정금리이고 비거치식 분할상환이면 연 2,000만원, 둘 중 하나만 맞으면 1,800만원, 둘 다 아니면 800만원입니다. 상환기간 10년 이상이면서 고정금리나 비거치식 중 하나를 갖추면 600만원입니다. 청약통장 공제와 전세대출 원리금 공제를 받았다면 그 금액까지 합쳐서 이 한도를 봅니다.

어떤 집이어야 공제가 되나요?

취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택입니다. 가격이 공시되기 전에 대출을 받았다면 대출일 이후 처음 공시된 가격으로 봅니다. 국세청 2022년 참고자료는 오피스텔이 주택법상 주택이 아니라서 오피스텔을 사면서 받은 대출은 이 공제 대상이 아니라고 안내합니다.

배우자 이름으로 받은 대출 이자도 제가 공제받을 수 있나요?

안 됩니다. 국세청 2025년 귀속 안내는 배우자가 차입한 장기주택저당차입금 이자는 본인이 공제받을 수 없다고 적고 있습니다. 국세청 참고자료에 따르면 집과 대출이 모두 본인 명의여야 하고, 공동명의 주택에 본인 명의로 대출을 받았다면 본인이 전액 공제받습니다.

새 집으로 이사하면서 잠깐 2주택이 됐는데 공제가 안 되나요?

주택 수는 과세기간 종료일, 즉 12월 31일 현재로 봅니다(52조 5항 2호). 국세청 참고자료도 2014년부터는 12월 31일 현재 1주택이면 공제가 된다고 안내합니다. 연말 전에 기존 집 처분을 끝내면 그해 이자는 공제 대상이 됩니다.

대출을 다른 은행으로 옮기면 공제가 끊기나요?

조건을 지키면 이어집니다. 국세청 참고자료에 따르면 새 은행이 기존 대출 잔액을 직접 갚고 그 집에 저당권을 다시 설정하는 방식이어야 하고, 기존 잔액까지만 인정됩니다. 상환기간은 처음 대출받은 날부터 셉니다.

이 글은 발행일 기준의 공식 발표·안내를 바탕으로 한 일반 정보이며, 개인별 조건에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 최종 확인은 본문에 링크된 공식 기관 안내를 기준으로 해 주세요.

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